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Você está preparado para

Surfland Brasil Garopaba


Você está preparado para Isso mesmo, como se sabe, a indústria da construção civil é uma das maiores geradoras de emprego e riquezas no Brasil, responsável em média por prover cerca de 13,7% do PIB (Produto Interno Bruto), segundo o IBGE.

Carregando grande parte destes números em nossa economia, estão as Incorporações Imobiliárias, que se trata de uma atividade econômica regulamentada por lei desde 1964. Existe mais de uma modalidade de incorporação, sendo a mais usual a venda de imóveis na planta que, por sua vez, ~e a que causa mais discussão ente incorporadores e compradores.

Nos últimos dias ganhou as manchetes das mídias locais e nacionais o megaempreendimento chamado Surfland Brasil Garopaba, que trata, nada mais nada menos, de um projeto de incorporação imobiliária na forma de multipropriedade, para construção de um resort com piscina de ondas artificiais. Projeto pioneiro, em vista de que será a primeira piscina de ondas do país.

Dessa forma, falamos em arte de vender o que não existe, ao passo que na incorporação não existe propriamente a venda de um apartamento ou uma casa, quando muito, pode ocorrer a venda da fração ideal do terreno onde será construído o imóvel a ser incorporado no terreno, o qual compromete-se o incorporador a vender a quem assinou a promessa.

Assim, é um contrato de confiança, no qual o comprador começa a pagar por algo que não tem antes mesmo do início da construção e continua realizando os pagamentos durante toda a obra, financiando parte do projeto administrado pela incorporadora.

Somente quando for finalizada a construção e obtido o habite-se, instituído o condomínio e individualizada a matrícula no Oficio de Registro de Imóveis é que a unidade habitacional pode efetivamente ser vendida à pessoa que se interessou em comprá-la.

É fácil concluir daí que o risco dessa atividade é toda do promissário comprador, que acredita em uma promessa, financia boa parte da construção, sem receber nenhuma remuneração pelo dinheiro “emprestado” para a incorporadora e somente recebe o imóvel quando quitá-lo completamente.

Não se quer dizer que não se trata de um ótimo empreendimento ou uma excelente oportunidade de negócios. Apenas se percebe a necessidade da precaução na realização do negócio individual.

Em tais circunstâncias, percebe-se a real possibilidade da existência potencial de um conjunto imprevisível e previsível de condições e fatores altamente propícios à ocorrência de eventos que possam vir a se tornar ameaçadores às metas planejadas para projetos de empreendimentos imobiliários. Tais eventos são os chamados riscos.

Os riscos, quando mal calculados, podem apresentar resultados indesejáveis, que redundam em danos ao parâmetro custo, ressaltando-se que alguns danos são mensuráveis e outros não. Os prazos finais de projetos, ultrapassando os previstos, representam prejuízos de custo tanto para o contratado quanto para o contratante. Quando a qualidade é o parâmetro sobre o qual incide o impacto do risco, há também prejuízo no custo, por um lado o contratante tem seu produto evidentemente desvalorizado no mercado ou com limitações de operação ou utilização normal e manutenção de alto custo, e por outro, o contratado tem sua credibilidade questionada ou abalada, afetando futuros contratos e sua própria sobrevivência.

No entanto, essa força produtiva do mercado da construção civil, de grande relevância social e econômica para o país, se comparada a outros setores industriais, não apresenta traços de modernidade, principalmente entre as médias e pequenas empresas, muitas das vezes, familiares, tradicionais e conservadoras. Há uma “cultura do improviso” que acarreta inúmeros problemas em todo o processo, resultando em patologias construtivas e prejuízos econômicos.

Em relação aos riscos que causam impactos diretos no sucesso do empreendimento imobiliário, temos `aqueles de natureza interna, que são os citados acima, bem como os abaixo que merecem destaque:

• O porte, o tipo, e grau de complexidade do Projeto a ser executado;

• A localização geográfica da construção;

• O caráter de ineditismo ou apresentação de inovações do Projeto;

• Interatividade e comunicação interna da organização e da equipe envolvida;

• O tipo de Contrato adotado para execução do empreendimento;

• Erros ou falhas no detalhamento do planejamento e programação;

• Falhas nos projetos executivos (plantas), em especial a falta de consonância entre arquitetura e projetos de estrutura e instalações;
• Risco legal com documentações, licenças, aprovações, ações judiciais e outros;

• Mudanças introduzidas no projeto;

• Fluxo de caixa;

• Acidentes do trabalho;

Pelo relacionado acima, observa-se que os fatores são inerentes a própria atividade da construção civil, e a maioria de natureza técnica. De outro lado, temos os riscos de natureza externa.

Os riscos de natureza externa são aqueles em que as situações adversas aos objetivos dos projetos se originam em eventos externos ou extrínsecos, e tais eventos podem ser previsíveis ou imprevisíveis, mas sempre são considerados como incontroláveis, pois ocorrem sem a possibilidade de controle e gerenciamento dos envolvidos. Portanto não são parte do processo de construção, mas podem interferir no processo.

• Eventos imprevisíveis dentro da conjuntura econômica;

• Condições originadas pelo processo de globalização;

• Variações nas condições do mercado de investimentos;

• Alta de preços de materiais e mão-de-obra;

• Variações na disponibilidade de mão-de-obra especializada;

• Convulsões sociais, tais como greves diversas, revoluções e outras;

• Condições climáticas e ambientais;

• Alterações em legislações relacionadas ao empreendimento;

• Indisponibilidade temporária de recursos financeiros do contratado ou contratantes;

Assim, após a análise crítica dos riscos envolventes em projetos de incorporação imobiliária, e possível inferir que é de suma importância que as partes envolvidas no empreendimento, principalmente os adquirentes das cotas, tenham ciência clara do negócio, bem como é necessário que se certifiquem de que estão servidos das garantias necessárias ligadas às questões contratuais.

Como sabido, empreendimentos caracterizados como incorporação imobiliária, popularmente conhecida como negócio de venda de imóveis “na planta”, são àqueles que, pelo menos uma unidade, deve ser vendida antes ou durante o período das atividades de construção.

Assim, a lei considera partes envolvidas essencialmente o incorporador e os adquirentes. O primeiro vende aos segundos frações de terreno sobre o qual será construído um empreendimento em regime de condomínio, composto de unidades autônomas, cada uma diretamente vinculada à sua fração ideal do terreno, sendo ele o responsável por todo o empreendimento até sua finalização e entrega das unidades aos adquirentes.

Tais características são de tal forma especiais que o empreendimento mereceu regulamentação em legislação especifica e exclusiva. Em se tratando de incorporações imobiliárias, os riscos e arranjos contratuais não podem ser analisados somente em razão de sua presença intrínseca nas modalidades contratuais, uma vez que não se trata da simples execução de contrato de construção, mas, sim, de um contrato com características próprias e também regulado por determinados preceitos legais aplicáveis exclusivamente a ele. Por esta razão, a diversidade e a natureza das fontes de riscos se ampliam e devem ser analisadas em todas as suas possibilidades e em conjunto com os elementos propiciadores dos riscos, típicos das incorporações.

Do ponto de vista contratual, na maioria dos casos, o contrato de incorporação imobiliária se torna um tipo de contrato de adesão. Do fato de ser contrato de adesão derivam algumas circunstâncias que influenciam no compartilhamento de riscos entre incorporador e adquirentes, pois nesse caso, os adquirentes exercem apenas o direito de contratar (ou não contratar) como alternativa única. O direito de negociar o conteúdo contratual é nulo, pois assim é o contrato de adesão.

Neste tipo de contrato, que é sempre proposto pelo incorporador, fica evidente que geralmente os adquirentes (contratantes) se tornam a parte mais vulnerável do contrato. A esse respeito os autores são unânimes em afirmar que a lei das incorporações veio a solucionar uma questão de importância que é a desigualdade de condições entre as partes.

Devido a tais circunstâncias, o adquirente deve buscar orientação competente. O que mais se constata na prática é a busca de aconselhamento quanto ao negócio jurídico junto a profissionais da área técnica (como corretores de imóveis) e jurídica. Como não se configura aí uma prestação de serviço profissional, a eficácia de tal prática poder ser questionável.

Portanto, é de extrema importância enfatizar que tais critérios no processo de seleção e contratação para os contratos de adesão são potenciais fatores de riscos variados tanto para o incorporador quanto para os adquirentes, em maior grau para estes devido à predominância de sua condição leiga.

Como dito no inicio do texto, trata-se de negócio jurídico de alto risco, ao passo que a incorporadora, beneficia-se dos adiantamentos de pagamentos realizados pelo promissário comprador, não paga qualquer encargo por esse dinheiro e lucra com isso, pois deixa de pagar esse montante em instituições financeiras, onde teria encargos, e somente entrega a unidade quando receber o valor total da venda, sem riscos.

Já o comprador, precisa dispor de dinheiro sem usufruir de nenhum bem e não tem uma certeza de que terá o seu imóvel pronto na data aprazada. Pior que isso, não tenha certeza nem se efetivamente um dia o terá, pois, caso a empresa entre em falência, dificilmente conseguirá reaver os valores que pagou.

Dessa forma, antes de mergulhar e “dropar” a onda, é aconselhável que o adquirente não seja “haule” e tenha de fato assessoramento jurídico capaz de lhe assegurar a realidade do negócio, de forma que garanta a segurança jurídica pertinente.


Por, Eduardo Barro de Carvalho Gil, sócio no escritório Colpo Carvalho Advogados, especialista em direito imobiliário.

www.colpocarvalho.com.br











GMIDIA       17/06/2019 As 10:19:15


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